昆明商铺均价跌破2万 库存14年都卖不完

据昆明锐理数据发布的《2019年上半年昆明房地产市场研究报告》(下称《报告》),今年上半年,昆明商业均价仅为19195元/平方米,这是2017年以来首次跌破20000元大关。此外,《报告》显示:截至目前,昆明商业存量为614.28万平方米,按照上半年的月均销售量计算,现有存量14年都卖不完。

2017年上半年至2019年上半年昆明商业均价(源于昆明锐理数据)

2017年上半年至2019年上半年昆明商业均价(源于昆明锐理数据)

昆明锐理的《报告》显示,2017年上半年,昆明商业均价为22707元/平方米,下半年有所上涨,涨到了23721元/平方米,涨幅为4.47%。2018年上半年,昆明商业均价为21099元/平方米,每平方米较2017年下半年降低了2622元,降幅约11%;下半年在上半年的基础上微涨,涨到了22928元/平方米,较上半年上涨了8.67%。

可以看出,2017年到2018年之间,昆明商铺均价有升有降,不过都保持在20000元以上。但至2019年上半年,昆明商铺价格大幅下滑,每平方米较2018年下半年降低了3733元,降至19195元/平方米,降幅达到了16.28%。这是自2017年以来,昆明商铺均价首次跌破20000元大关。

快3逢3下15见4下26解释《报告》显示,2017年上半年至2018年下半年期间,昆明新增商业面积逐年减少,但2019年上半年突然大幅上涨,共增加了70.20万平方米,同比上涨129%。上半年供应量大幅上涨,但销量并没有跟着上涨,反而是持续下滑,同比去年下降了26.24%,仅销售了21.91万平方米。可以看出,供大于求是上半年商业价格大幅下降的一个主要因素。

2019年上半年昆明新增商业面积大幅上涨(源于昆明锐理数据)

2019年上半年昆明新增商业面积大幅上涨(源于昆明锐理数据)

快3逢3下15见4下26解释昆明的商业库存较大,锐理《报告》显示:截至目前,昆明商业存量为614.28万平方米,按照今年上半年月均去化3.65万平方米来计算,去化需168.2个月,也就是大约14年。这还是在“零”供应的条件下才能实现,事实上,从2017年至今,昆明商业存量面积不断增加,去化周期也在不断拉长。

2017年至2019年上半年昆明商业存量面积不断增加(源于昆明锐理)

2017年至2019年上半年昆明商业存量面积不断增加(源于昆明锐理)

为了解决昆明商业库存过大,去化困难的问题,昆明市曾进行大量“商改住”规划调整,将商业用地调整为住宅或商住混合用地,从而减少商业用地的供应,降低商业面积的增加。但由于销售量低,去化速度慢,昆明商业去库存成效并不明显,库存反而越来越大。

2019年上半年各区域商业市场供销存价情况(源于昆明锐理数据)

2019年上半年各区域商业市场供销存价情况(源于昆明锐理数据)

快3逢3下15见4下26解释从锐理的《报告》看,目前昆明各个区域中,南市区的商业存量最高,达到了204.96万平方米,但去年上半年的销售面积仅为8.39万平方米,南市区商业去库存压力最大。呈贡区商业存量面积次之,为113.76平方米,上半年的销量为3.79万平方米,去库存的压力也比较大。其余的中市区、西市区、北市区、东市区存量面积均在100万平方米以下,最低的是东市区,仅为50.13万平方米。锐理划分的几个区域中,商业价格最高的是中市区,均价达26911元/平方米,最低的是北市区,仅为9329元/平方米。

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