巫家坝公寓混战打响,超强产品力才是真正杀手锏

2019年上半年已经画上了句号,近日各大数据机构的半年报也新鲜出炉,纵观整个昆明房地产2019年上半年的发展趋势,最大的特点就是“稳”,上半年昆明楼市整体供求平稳,市场表现稳中微涨。

不过根据克而瑞的预判,下半年因为大量新盘的入市,楼市将迎来一轮激烈的量价竞争。其中抢占昆明城市C位的巫家坝自然不能幸免,自2017年巫家坝区域控制性规划公布之后,巫家坝就凭借着绝无仅有的豪华配套,一跃成为昆明最受瞩目的区域,同时也吸引了包括保利、万科、中南等一众实力品牌房企的入驻。

2017上半年—2019年上半年商品房市场供求价走势

2017上半年—2019年上半年商品房市场供求价走势

从去年开始,随着巫家坝一大批住宅项目的入市热销,巫家坝的价值也得到了市场最直接反馈,去年入市的近十个住宅项目,整体价格非常高,甚至有的楼盘一度突破3万元大关,整体均价较全市均价高出30%以上,让巫家坝成为了目前昆明房价最高的片区之一。

而且从产品来看,巫家坝占据城市新中心潜力黄金区位的优质资产,从开发最初就被大平层高端改善型产品所垄断,“大面积高总价”的投资门槛,早就为那些想要选择这个区域的客户设下了“限制条件”,动辄数百万的价格将绝大多数普通客户拒之门外。

这时候,“小面积,低总价”的公寓产品就成为了进入巫家坝,享受城市最高配置核心资源的最后一块“敲门砖”。

巫家坝效果图

巫家坝效果图

通过在巫家坝投资公寓,然后坐享世界第四大中央公园景观,与世界500强企业为邻,这个逻辑本身没有错,但是不同于昆明其他区域,巫家坝片区由于都是商住混合用地,基本家家都规划有商业商务地块,目前已经入驻巫家坝的项目,包括中南云境、金茂广场、中铁建西派国樾、绿地东南亚中心等到了今年都有大批量公寓项目开始入市,并成为昆明高价位公寓产品集中区域,公寓产品的高度集中,竞争激烈程度可想而知。

巫家坝不缺公寓,但是能称为精品的产品却不多。

正如克而瑞观点:下半年面对竞争,房企需要更多地审视客户需求,更多地从客户需求出发,找到自身的产品定位,提升产品力和产品附加值。

快3逢3下15见4下26解释巫家坝的公寓混战已经打响了,想要在这场竞争中突破重围,产品实力才是硬道理。

2019年上半年各板块公寓市场供销存价情况

2019年上半年各板块公寓市场供销存价情况

不同于住宅产品对户型设计的严格要求,大多数公寓产品由于面积客观的限制,相对于户型设计,更强调整体空间,以及可改造性等内在价值。对于公寓投资者而言,户型对于购买的刺激作用有并不突出,反而,公寓投资者更为看中的是空间的拓展性,以及自住发挥的改造性。

这一点,从公寓市场的产品类型上就可见一斑,据统计,目前昆明公寓市场上的产品主要以LOFT和SOHO两种类型为主,而这其中又以备受年轻人喜爱的LOFT公寓占比最大,并且这也成为了一种发展趋势,越来越多的开发商开始迎合市场发展的需要,都试图通过LOFT这个标签来赢得市场,以至于一些层高缩水、夹层钢结构突出的“伪”LOFT产品频频出现,由此引发的维权事件也屡见不鲜。

媒体报道横梁交错的“伪”LOFT产品(图片来源于网络)

媒体报道横梁交错的“伪”LOFT产品(图片来源于网络)

此前就有媒体在关于LOFT公寓的居住体验调查中发现,空间延展和采光通风这两个问题受关注度极高,其实这一点也不难理解,空间延展关乎公寓的利用率,采光通分则关于公寓的居住舒适度,这应该是一个公寓具备的最基本的条件。但是当我们分析目前市场上的大多数公寓产品时,不难发现产品单一、开窗小、户间有梁无法改造成大空间使用的问题非常普遍,即使是在大品牌汇聚的巫家坝,也同样在所难免。

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